Wie wird ein Immobilienverkauf im Privatvermögen besteuert?
Grundsätzliche Bestimmungen und Schema
| Besteuerung von Immobilienverkäufen im Privatvermögen | ||
| Kauf vor 1.4.2002 „Altvermögen“ (bzw. am 31.3.2012 nicht steuerverfangen) |
Kauf ab 1.4.2002 „Neuvermögen“ |
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| ohne Umwidmung: Steuerbelastung: 4,2 % des Verkaufserlöses oder 30 % vom Gewinn (Option) |
mit Umwidmung: Steuerbelastung: 18 % des Verkaufserlöses oder 30 % vom Gewinn (Option) |
Generell: Steuerbelastung: bis zu 30 % vom Gewinn |
Neuvermögen: Erwerb ab 1.4.2002
Der Gewinn aus dem Verkauf wird mit 30 % besteuert. Dieser wird grundsätzlich aus dem Veräußerungserlös abzüglich der Anschaffungskosten (dazu gehören ebenfalls die Nebenkosten) berechnet.
Weiters sind auch zu berücksichtigen:
AfA, Teilabsetzbeträge, Instandsetzungsaufwand und bestimmte steuerfreie Subventionen. Reduziert wird der Veräußerungsgewinn nur noch um die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt und für die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer sowie bestimmte Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigungen.
Altvermögen: Erwerb vor 1.4.2002
War die Immobilie zum 1.4.2012 nicht steuerhängig, wie z. B. bei den meisten Anschaffungen vor dem 1.4.2002, beträgt die Steuer pauschal 18 % vom Verkaufserlös (nicht Veräußerungsgewinn), wenn nach dem 31.12.1987 eine Umwidmung erfolgte, und 4,2 % vom Verkaufserlös für alle anderen Fälle. Der Veräußerungsgewinn kann auf Antrag aber auch unter Zugrundelegung der tatsächlichen Anschaffungskosten ermittelt und mit 30 % besteuert werden.
Unentgeltlicher Erwerb
Beim Verkauf einer Immobilie, die unentgeltlich erworben wurde (z. B. Erbschaft), wird auf die Anschaffung des Vorgängers abgestellt.
Befreiungen
Befreiungsbestimmungen gibt es für Hauptwohnsitze, selbst hergestellte Gebäude, Enteignungen und bestimmte Tauschvorgänge.
Option zur Regelbesteuerung
Bei der Regelbesteuerung wird der persönliche Tarifsteuersatz angewendet. Dieser richtet sich nach der Einkommenshöhe und kann unter Umständen auch unter 30 % liegen.
Stand: 28. April 2024
